Na początku może zdefiniujmy co to jest działka budowlana.
Zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działka budowlana to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikających z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Z powyższej definicji wynika, że abyśmy mogli mówić o działce budowlanej to musi ona spełniać kilka warunków. Ich niespełnienie może całkowicie uniemożliwić lub w znacznym stopniu ograniczyć realizację planowanej inwestycji budowlanej.
No więc od początku. Co warto sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?
- Cechy geometryczne, wielkość, sąsiedztwo, okolica: tak zwyczajnie należy pojechać na miejsce i tą działkę zobaczyć, czy ma odpowiednie wymiary i kształt, nachylenie. Jakie jest jej sąsiedztwo i jaki jest widok na okolicę. I najważniejsze - Czy nam się to miejsce podoba.
- Dostęp do drogi publicznej: bo działka musi mieć dostęp bezpośredni do drogi publicznej albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej. Bez takiej dostępności nie otrzymamy pozwolenia na budowę.
- Dostępne media: idealna sytuacja to jeżeli media są już na działce ale nie zawsze tak jest. Najważniejszy jest prąd ponieważ bez dostępności do prądu nie otrzymamy zgody na zabudowę. Dokumentem potwierdzającym możliwość podłączenia do sieci energetycznej jest promesa uzyskania przyłącza i warunki przyłączeniowe. Oczywiście pozostałe media jak woda, kanalizacja i gaz też są bardzo istotne i najlepiej wcześniej złożyć zapytania u ich dostawców o możliwość, warunki i koszty podłączenia.
- Kto jest właścicielem i jaka jest podstawa nabycia: koniecznie należy sprawdzić w księdze wieczystej oraz dokumentach będących podstawą nabycia kto jest właścicielem, czy są inni współwłaściciele lub spadkobiercy, czy i jakie są służebności, ograniczenia w dysponowaniu, obowiązki lub ciężary i obciążenia.
- MPZP: czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (jeżeli jest ustalony dla terenu) w tym akcie prawnym określone są warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Najważniejsza dla inwestora jest informacja czy przeznaczenie terenu w planie pozwala na zabudowę mieszkaniową. MPZP określa i narzuca tak naprawdę co można wybudować na działce, jakie są wymagane pod zabudowę minimalne wymiary działki, jaki rodzaj budynku lub dachu oraz jeszcze trochę więcej innych wymogów i ograniczeń – warto zapoznać się z tym dokumentem.
- WZ-ka: jeżeli teren nie jest objęty planem MPZP to aby dowiedzieć się czy możemy wybudować nasz wymarzony domu musimy zwrócić się do organu samorządowego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu tzw. WZ -ka.
- Określenie granic działki: często zdarza się, że nie można określić jak przebiegają granice gruntu lub czy widoczne wizualnie granice odzwierciedlają stan ewidencyjny. Aby to zweryfikować najlepiej zwrócić się do geodety o wyznaczenie punktów geodezyjnych.
- Odległości od sąsiadujących zabudowań i granicy działki: uzyskanie akceptacji usytuowania naszego projektowanego budynku na działce będzie też zależne od sąsiadujących zabudowań i tu bardzo ważne będą standardowe parametry określające odległość ściany z oknem min 4m od granicy, natomiast te odległości mogą znacznie się zwiększyć w przypadku jeżeli sąsiadujące zabudowania będą określone jako pomieszczenia zagrożone wybuchem lub rozprzestrzenianiem się ognia. Podobna sytuacje może mieć miejsce jeżeli w pobliżu granicy znajduje się zalesienie.
- Badania geotechniczne gruntu: badanie to określa nośność gruntu oraz poziom wód gruntowych i na podstawie jego wyników można ustalić technologię i parametry fundamentów budynku.
Inne ważne elementy do sprawdzenia:
- czy w pobliżu albo nad działką nie ma linii wysokiego napięcia
- czy na działce nie ma stanowisk archeologicznych
- czy działka nie znajduje się na obszarze objętym ochroną krajobrazu lub nie znajdują się pod ochroną konserwatora zabytków
- czy działka nie znajduje się na terenach zalewowych lub obszarach szkód górniczych
- czy pod lub nad ziemią nie znajdują się jakieś rurociągi, instalacje, itp.
Cena działki: to jest oczywiście element podlegający bardzo subiektywnej i indywidualnej ocenie. Ponieważ zakładając, że proponowana przez sprzedającego cena mieści się w przedziale cen średnich dla danego terenu (co to jest cena średnia? – no właśnie!) to tak naprawdę cena ostateczna może być niższa lub wyższa. Będzie to wynikało przede wszystkim z uwarunkowań oraz zalet i wad parametrów samej działki. Ale będzie również efektem negocjacji stron transakcji, którego wyniki w znacznym stopniu będą uzależnione od tego jak mocną motywację ma kupujący do zakupu i jak mocną motywację ma sprzedający do sprzedaży. No i oczywiście nie bez znaczenia będą tu również indywidualne umiejętności oraz doświadczenia negocjacyjne stron transakcji.
Dlaczego skrupulatna weryfikacja przy wyborze działki budowlanej jest tak ważna?
Ponieważ nieprzemyślany zakup działki może oznaczać brak możliwości wybudowania czegokolwiek lub konieczność zmiany naszych planów. Może też oznaczać znaczne zwiększenie nakładów na przygotowanie działki do zabudowy oraz zwiększenie kosztów samej budowy.
Szanowni Państwo, zapraszam i gorąco zachęcam do kontaktu w celu uzyskania profesjonalnego wsparcia.
Mirosław Liszka Tel. 728 868 705 biuro@wbrnieruchomosci.pl